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专家:重交易轻持有的税费结构助长多套房持有

房天下天津二手房网 2013-04-27 09:35:00  来源:中国网 |
[提要]《房地产蓝皮书》的副主编李恩平副研究员,在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上,对中国房地产市场分析2012的形势与2013年的展望做了一个主题报告。

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《房地产蓝皮书》的副主编李恩平副研究员,在2013年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会上,对中国房地产市场分析2012的形势与2013年的展望做了一个主题报告。

以下是文字实录:

我们的报告主要分六个方面:

一、2012年的房地产政策特征。2012年基本上延续了2011年的基调,尽管没有出台重大的新政策,但是微调力度不断强化,中央先后出台了一政策文件,调控政策的方向主要聚焦在坚决抑制投机性需求和支持自住性需求。住房保障方面。加大资金落实的力度,另外加大了住房保障的分配监管力度。提到中央层面的政策,地方层面的政策也出现了一些微调。主要集中在两个层面:普遍住宅标准调整和住房公积金政策的松绑。

二、2012年房地产市场形势。2012年房地产市场形势在盘整中有所突破,上半年盘整态势明显,下半年市场活跃度增强。从市场销售方面看,在宏观经济回稳复苏拉动下,8月份开始销售面积增长率出现同比正增长,10月份销售面积的增长率突破5%,呈现快速拉升态势,在交易量大幅度回升的带动下,11月份开始销售额与销售价格均出现正增长。从投资开发方面看,2-7月房地产投资额特别是住房的投资额增长率均出现了明显下滑趋势,8月份开始投资增长率相对平稳。全年土地购置面积和成交价款均为同比负增长。待开发土地面积也在4月份开始出现同比负增长。从建筑供给方面看,1-7月份房屋施工和新开工面积呈现连续下降趋势8月月以后保持较平稳态势,出除个别月份外房屋竣工面积全年呈现同比下降的态势。

同时我们也看到,地区之间35个大中城市房地产开发指标可以说差异非常明显,我们比较了四个指标:商品房销售价格增长率、商品房销售面积增长率、商品房的竣工面积增长率、房地产开发投资增长率。35个城市之间差别特别明显,有的是正增长20%或30%,有的是负增长20%多,这是第二个方面。

三、当前房地产市场尽管经历了多年的制度建设和政策调控。但是当前的房地产市场仍然存在不少较为突出的矛盾和问题。这些矛盾和问题主要集中在几个方面:

第一,住房价格继续上涨压力仍然较大。原因有几个方面:1.宏观经济回稳复苏,城镇化加速,使得房价上涨的预期加大。2.近两年市场观望气氛浓厚,自住性需求累计较多,随着市场回暖,可能集中释放。3.限购、限地、限价等楼市调控政策已经实施了一定周期,这些政策对市场的影响效应正逐步减弱。4.2012年末房地产市场回暖,开发企业销售业绩提升,以价换量的动力减弱。5.近两年楼市成交低迷,房地产投资和开发速度放缓,2013年新增供给可能比同年下滑。种种因素导致了我们2013年住房价格上涨的压力,可能仍然比较大。

第二,过早、过大的购房行为在一定程度上放大了自住性住房的需求。在我国不少青年人口和家庭过早进入购房市场,我国首套房贷者平均年龄大大低于国际水平,例如英国为37岁,德国和日本为42岁,北京为27岁。不少青年家庭追求一步到位的购房消费,首套即向大户型大面积看齐。究其原因是多方面的,有不恰当的消费观念(没产权住房不结婚),也有东方社会家庭家族融资网络支持的因素,更有不合理的税费结构导致的预期误导(持有住房无成本,交易住房税费负担重)。

第三,保障性住房的融资、分配、管理问题突出。保障性住房建设资金的中央财政支持力度有限,地方政府的财政压力大。保障性住房大量建设以后,分配和管理不规范现象突出。

第四,“重交易、轻持有”的税费结构抑制了市场交易而助长多套持有。我国房地产税费结构极不合理,税收收入占税费总收入比重很低,房地产领域的公共财政收入主要表现为土地出让金收入,几乎所有的房地产税费均集中在房地产开发、交易环节,而房地产持有环节的税费占比很小,使得我国成为全球房地产持有成本最低的国家之一。不合理的税费结构导致了不合理的房地产市场结构,抑制了房地产市场交易,助长了多套房产持有,导致了房地资源的低效利用。

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