11月1日全国首"双限"落珠海 楼市调控仍从严

珠海首祭"双限令"高价区域已超限价一倍

从昨日(11月1日)开始，珠海成为"既限购又限价"的城市。

不过，由于珠海楼市的特征就是其区域价格的严重不平衡，"珠海版"限购令带有明显的针对性，即只针对珠海主城区限购，因此业内认为该限购政策相对"温和"。

不过，广州市社科院研究员彭澎认为，珠海继佛山之后响应限购，可能会给珠三角乃至其他二三线城市带来压力。

宣布"双限"

10月31日晚间，珠海市政府发布的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)显示，"自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。"

除在香洲区实行限购之外，珠海还制定了针对全市的限价政策。根据该《通知》的规定，自2011年11月1日起，房地产开发企业报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标 (11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

珠海"限购令"的发布意味着，从11月1日开始，符合一定条件的居民家庭只能在珠海主城区购买1套11285元/平方米以下的商品住房。

均价已越过调控"红线"

珠海市官方统计显示，今年前9个月，全市楼市均价已经较2010年同期上涨了17.7%，珠海市新建住房均价已经达到11967元/平方米，大幅超过珠海年初制定的调控目标。

今年4月1日，珠海市政府常务会议制定的年底房价增长控制目标为，新建住房均价增长幅度不高于GDP的增长幅度(即11%).

这一调控政策发出之初，引来了珠海市民的一片"欢呼"，但房价上涨一浪高过一浪却是始料未及的。

而据百脑汇地产机构对2011年珠海楼市的预测，珠海商品住房销售均价有可能高达14000元~15000元/平方米。

针对珠海楼价今年前三季度的上涨，亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫指出，其实珠海本地购买力有限，但今年以来，一系列政策利好吸引了外来的投资需求，例如横琴新区规划的出台以及未来即将建成的港珠澳大桥等，此外，由于与一线城市相比，珠海楼价尚处在较低水平，所以也带来了一定的上涨预期。

或致外围城区量价齐涨

"限购令"的发布，意味着珠海成为了珠三角第二个实行限购的二三线城市，也是个实行"双限"的城市。

但与其他二三线城市相比，珠海楼市的特征就是其区域价格的严重不平衡。

根据合富辉煌发布的珠海楼市检测报告，今年9月份，珠海楼价的唐家湾片区均价已经超过25000元/平方米，而较为偏远的坦洲片区(中山与珠海接壤)均价还停留在6000多元/平方米的水平。

正因为如此，"珠海版"限购令也带有明显的针对性。根据《通知》的规定，处于市中心的香洲区不仅被"限购"，其新建商品住宅的预售价格还被牢牢控制在调控目标范围之内，而外围区域则不受限购的影响。

在谢逸枫看来，这样的限购政策相对"温和"，他表示，由于中心区域的新盘数量本就不多，所以新盘限价对楼市影响甚微。而在外围区域，由于售价本就不高，所以限价对这些区域楼盘价格也几乎没有影响。但是，由于限购只适用于香洲区，所以外围区域的成交量可能会因此大幅上涨，呈现量价齐升的局面。

珠海信号：房地产调控继续从严

10月份的最后一天，珠海突然宣布实行房地产"限购"政策。

几乎没有给市场反应时间，次日，也就是11月1日就开始执行，本地居民和缴纳一年以上社保的外地人，只能在香洲新增一套房。

与此同时，珠海另出一则"限价令"：11月1日起，珠海房地产开发企业报备预售价格若超过该市2011年度房价控制目标11285元/平方米，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

"这是一个很重要的信号，证明房地产调控中央监督地方是不能放松，珠海信息同时也告诉大家，估计到明年上半年，调控都不可能有明显的放松。"广州市社科院经济研究所研究员，广东省房地产协会常务理事谈锦钊如是说。

在一线城市房价纷纷告跌的时候，珠海却突然宣布实行"限购"，而且此举是在珠海2011年土地出让收入降幅达50%的情况下做出的艰难决定。

"今年珠海房价涨幅目标是11%，目前已经接近10%，"一位知情人士对记者透露，临近年终房价考核是珠海出台限购的主要原因，而珠海此举或为城市效仿，毕竟大部分城市今年房价考核目标都面临压力。

陈晟告诉本报，珠海此前没有限购，又有港珠澳大桥、横琴岛开发等概念支撑，珠海上半年涨幅为10%。

与此同时，一项调查数据表明，目前大部分一二线城市刚性购房需求仍很旺盛，在其组织的一场名为"我们都爱北京"第二季暖冬置业大行动上看房报名人数3811人，到场2743人。

陈晟表示，虽然主要城市房屋成交量萎缩很厉害，但决不可小看随时准备爆发的各类购房需求潜力，相比北京来说，珠海如果不实行限购，其具有刚性和投资性双重购房需求。

事实上早在2010年，珠海商品房均价猛涨38.4%，被广东省住房和城乡建设厅领导点名。

珠海市房地产行业协会统计数据显示，2010年珠海市新盘成交均价为香洲区10155元/平方米，金湾区3447元/平方米，斗门区4552元/平方米，明显香洲区房价整体高于其他区域。

谈锦钊表示："所以针对香洲区的限购是最有效的，另外几个区域经济情况不如香洲好，这样的限购针对性强。"

值得注意的是，2010年，珠海土地出让金高达203.9亿元，而今年前10个月土地出让收入未满100亿元。

今年下半年珠海市政府投资计划中，新建在建项目用款计划43.1亿元，其中需从土地收入中安排24.6亿元，占计划57.07%；市本级需偿还政府投资计划债务资金10.8亿元，其中近10亿元是从土地收入中安排。

调控继续从严

10月底以来，市场关于中央将放松房地产"限购"政策的传闻不绝于耳。

北京中原地产分析师张大伟介绍，此前人大会议关于保障房的专题会议上，人大委员与住建部部长等人士就限购问题的论辩，被外界误读为限购政策将会放松。

此前，佛山、大连、海口等城市曾不同程度放出放松"限购"的风声。

合生创展天津地区公司副总经理陈维明日前在"合生京津中央别墅区媒体见面会"上表示，如果房价继续下调，那保障房入市的价格也将随之下调，在通货膨胀的大背景下，地方政府保障房建设的压力也将增大，保障房配建模式将很难推进。

陈维明表示，在楼市调控、众房企面临资金之殇之时，房企生存之道主要有两条，一个是降价促销的高周转模式，另一条就是不断挖掘土地潜在价值的高品质开发之道。

以合生京津中央别墅区为例，项目于2003年拿地，合生预计用10年甚至更长的时间去经营，并把原来的盐碱地打造成为一个集高尔夫球场、体育中心、国际酒店和温泉度假村等休闲与度假圣地。

然而，就在市场人士纷纷揣测房地产调控或放松、限购政策年底或将退出之时，国务院总理温家宝10月29日强调继续从严执行房地产调控政策，巩固楼市调控效果。这次国务院高层表态，相距上一次要求从严执行楼市调控政策的表态只差9天。

住建部政策研究中心副主任秦虹表示，虽然各大房企大幅降价促销，不过整体来看，房企资金没有问题，只不过存在结构性差异。1-7月，很多大企业的商品房销售额同比增幅超过50%，手中持有大量的现金。而降价促销，更多的是为了明年的扩展经营。

一位接近住建部的知情人士介绍，个人住房信息系统也只在试点城市开展，并且还处于试运营阶段，其中标准不一、各部门的协调，数据统计以及无法兼容的问题非常棘手，短期内解决的可能性不大，限购令短期内也不可能松动。

上述人士进一步表示，住建部也将密切观察地方政府楼市调控的异动，一旦出现，将对地方政府责任人进行约谈。

在市场普遍预期"限购令"执行范围将维持现有规模之际，珠海市出台了限购和限价的"双限令"，成为实行楼市双限政策的城市。

昨天，珠海市住房和城乡规划建设局局长陈哈里在新闻发布会上表示，珠海"双限令"不包括二手房，且限购范围只包括主城区即香洲区。

多位业界人士表示，在房地产市场预期和珠海楼市运行已经转变的情况下，珠海"双限令"究竟是为了抑制房价过快上涨，还是希望通过挤出效应为未限购区域托市，目前还有待观察市场反应。

珠海市政府10月31日晚发文称，该市将从11月1日起实行限购政策，限购主要针对主城区(香洲区)。限购令施行后，本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在香洲新购一套房。而无社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房。

同时，该文件还提出限价措施，规定报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标即11285元/平方米建筑面积的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

陈哈里在新闻发布会上表示，珠海出台该政策是非常困难的决定，力度大小考验政府智慧。

根据陈哈里的解释，珠海高档楼盘集中推出抬高主城区房价，故调控仅限主城区，港澳居民也属非户籍人口。珠海限购以家庭为单位，成年子女可独立按家庭算，但只限新楼不限二手，取得了预售许可证的新盘不在限购之列。

陈哈里表示，每平方米11285元的限价是指合同价，限价范围覆盖珠海，包括横琴、金湾、斗门和高新区。

目前，珠海下辖香洲区、斗门区、金湾区和横琴新区。受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，近年来珠海房价涨幅一直位居广东省前列，仅2010年珠海房价涨幅就超四成，目前珠海的房价仅次于广州、深圳，远高于珠三角的佛山、中山、东莞和惠州等城市。

由于特殊的区位和政策因素，珠海的房地产市场是典型的投资型市场，2011年上半年在珠海购房的人群中，非本地籍贯的购房者占据95%以上。

世联地产数据平台显示，2011年前三季度珠海商品房成交量为165.05万平方米，同比仍然保持上升；2011年1到9月份，商品房月度成交均价只有3、5、7月份略低于2010年全年成交均价，其余月份价格同比增速仍然维持在20%以上的高水平。

根据珠海市住房和城乡规划建设局的统计数据，2011年1至9月该市新建住房价格为11967元/平方米，同比上涨17.7%，这意味着如果没有强有力的调控措施，珠海2011年全年均价涨幅控制在11%以下的目标难以实现。

在房地产调控政策效力全面显现和楼市整体预期已经转变的情况下，珠海出台"双限"政策却被认为过于"温柔"。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，此举是地方政府变被动为主动的策略，但该限购政策只针对新购的住房套数，而未考虑购房者以前所有的住房套数，且限购主要针对香洲区，政策影响力不会太大。

亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫向记者表示，珠海限购仅仅针对主城区和新楼盘，明显存在变相托市嫌疑，因为限购政策将产生紧张抢购氛围和市场挤出效应，推动需求转向未限购区域和二手房市场。

谢逸枫表示，珠海"双限令"出台的另一背景是为了扭住市场的大幅萎缩状况。珠海统计调查信息网显示，2011年1至8月，珠海商品房销售面积连续8个月出现负增长，商品住宅市场成交量严重下滑。

当地业内人士表示，受年度销售目标、市场持续低迷影响，近期珠海大多在售的项目都有较大的优惠，个别项目优惠幅度达9折以上，新开盘项目价格低于市场预期，但仍未撼动购房者的观望心理。

有机构统计称，受新增供应量的突增及2011年前三季度销售低迷的影响，珠海整个第四季度供应量约250万平方米，而前三季度消化量仅约为18万平方米/月，楼市全面步入买方市场，珠海房地产颓势短期内难以扭转。

支离破碎的沙盘、混乱不堪的售楼处……一些项目的降价给10月的楼市留下了如此的印记。而降价并没有换来成交的回暖，主要城市的楼市成交量仍然低迷，今年，"金九银十"已成为各地楼市一个"破碎的梦想"。

"由于目前楼市库存尚未达到历史水平，因此开发商与购房者的博弈仍将继续。"北京中原分析师张大伟预计，如果本轮调控能够持续到明年，则明确的拐点可能出现在明年3月左右，但是调整的幅度并不会很大。

北京市房地产交易管理网的数据显示，2011年10月，北京共成交期房商品住宅4674套，成交面积54.92万平方米，套数环比上涨16.8%，面积环比上涨8.1%；相比期房住宅成交的上涨，现房的成交套数环比则有所下降，824套的成交套数环比下降33%，成交面积10.46万平方米，环比下跌23%。期房与现房商品住宅共成交5498套，成交面积为65.37万平方米，环比均有小幅上涨。虽然如此，同去年10月相比，成交套数仍然减少了2182套，跌幅达28.4%。

9~10月，北京楼市共实现商品住宅成交10734套，相比去年同期19895套的成交数量，下跌幅度达到46%。

21世纪不动产上海区域市场中心对上海房地产交易中心"网上房地产"网站的统计数据剔除保障房后得出，10月全市新建商品住宅成交3823套，约为45.7万平方米。汉宇地产市场研究部指出，这是今年月度成交第二个低位。与去年同期相比，同比缩幅超过60%，市场几乎再现2008年淡季情形。

根据对广州房地产交易网站阳光家缘的监控，截至10月30日，10月广州全市一手住宅网签5603套，销售面积628079m2，成交均价11035元/m2。环比量价齐跌，成交量下降290套，环跌4.92%，成交均价跌801元/m2，环跌6.77%。去年同期，广州市十区二市共签约成交住宅16541套，成交面积1781794万平方米。成交量同比暴跌10938套，跌幅达到66.13%。

事实上，10月的成交量延续了9月的同比跌幅，从而使得整个"金九银十"完全"泡汤"。数据显示，9月1日至28日，广州十区二市一手住宅成交量为5646套，虽然环比微升2.9%，但是同比下降幅度高达49.2%，将近五成。

深圳市规划和国土资源委员会房地产信息系统的数据则显示，2011年10月，深圳新建商品住宅市场共成交2211套，成交面积为18.35万平方米，较2011年9月份的16.26万平方米环比下跌17%，较2010年10月份的45.68万平方米同比下跌60%。

北京中原地产的统计数据显示，仅9、10两个月时间，北京包含期房和现房在内的商品住宅积压就超过了8800套。截至目前，楼市库存已经达到了11.8万套，相比限购前陡增了2.5万余套，创下自2009年6月8日以来的点。按照目前的市场去库存化速度，即使不再新增供应，消耗全部库存也需要超过22个月时间。

汉宇地产分析师跟踪即时数据也发现，目前上海新房住宅的库存实际已达972万平方米，较网上房地产统计数据还要高出近100万平方米，达到史上库存量。按照10月的成交量粗略估算，上述新房住宅库存量全部去库存化，需要长达21个月的时间。

同样地，统计显示，10月广州累计未售的套数高达78629套，而在去年10月底，广州全市的累计未售套数为6.7万套，今年比去年同期多出了1.1万套。

统计显示，10月份北京市商品住宅成交均价为20459元/平方米，环比上月下跌7.1%。"主要原因是10月签约房源主要集中在低价项目。"张大伟表示，价格下跌并非在售项目的实质性降价所造成。

以北京楼市成交量前四名的项目为例，四个项目的成交价格均低于20000元/平方米，其中排名的世嘉光织苑项目更是只有9558元/平方米。据北京中原地产统计，10月份中低单价、中低总价的房源比例相比9月份都出现了明显上升。其中均价在2万元/平方米以下的成交占据了市场交易量的71.8%，比9月份上涨了6.6个百分点，明显拉低了成交均价。

在上海，由于刚需楼盘成为热销主力，成交均价也首度出现下调，10月商品住宅成交均价在21265元/平方米，环比上月下降6个百分点，同比降幅为0.3%。

10月广州网签成交均价为11566元/平方米，相比去年10月的11695元/平方米基本持平，但对比8月9月均出现微幅的下降。8月份，广州网签均价为12443元/平方米，9月为11877元/平方米。

10月18日再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内降幅达到每平方米5000元，400套房源5天内售罄，此后再加推120套房源也基本售罄。该项目营销总监陈勇在接受记者采访时表示，再次开盘仅仅是对部分房源的价格进行调整，总体价格仍未有大的变动，公司将保留一部分房源等待时机开盘。

在价格进行调整的项目的带动下，深圳市10月新建商品住宅成交均价为19119元/平方米，较2011年9月份的20028元/平方米环比下跌5%，较2010年10月份的21516元/平方米同比下跌11%，成交均价同比跌幅创下年内新高。

但合富辉煌认为，"银十"延续"金九"楼市的低迷状态，新房入市量继续增加，开发商打折促销活动进入常态化，但市场观望情绪依然不减，商品住宅成交量低位震荡，实质性降价潮并未出现。

据上海21世纪不动产提供的数据，10月成交的项目中，较前9月成交均价出现下滑的约占总成交数的53.1%。"过半的比例"从侧面说明"以价换量"的销售策略已逐步被部分开发商所接受。

汉宇地产市场研究部经理付伟认为，未来楼市仍将处在政策严控时期。开发商为降低库存和回笼资金，或许将会在今年最后两个月继续"大做文章"，降价是最直截了当的选项。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市向下的通道已经打开，趋势性的拐点逐步显现。但楼市成交的僵持仍待降价范围进一步扩大，而且市场潜在购房者的降价预期坚定。若后市房价只是微调，则未来两月将难现去年的年末翘尾行情。

亚豪机构副总经理任启鑫也认为，今年9、10两个月的成交情况并没有给开发商带来多少欣慰。随着11月份立冬节气的到来，北京楼市也将真正进入冬季。"2011年剩下的两个月，如果没有明显的回调政策出台，楼市成交还将持续低迷，整体成交价格也将会继续下滑，价格大幅跳水的现象也将由部分区域扩散到整体市场当中。

近4成房企业绩下滑 "四朵金花"现金流行业倒数

传统的地产销售"金九银十"已经风光不再。在新鲜出炉的房地产上市公司三季报中，由于调控政策紧绷、银根收紧，今年以来房地产公司成交面积大幅下滑，三分之二的房企上市公司经营活动现金流为负值。在今年前三季度的业绩，四成上市房企的营业收入同比下滑，部分中小型房企出现严重亏损的迹象。

在这次号称史上最严厉的限购、限贷政策调控下，只有少数龙头企业还能扛得住。"招保万金"四朵金花的财务状况均相对稳健，货币资金都略有增长。只不过，可能经营规模过大，龙头房企的经营活动现金流却是排在行业的倒数之列。

近四成房企净利润下滑

2011年上市公司三季报已经结束，受到调控政策严厉压制的房地产行业今年已经没有"金秋"了。《投资快报》记者对房地产行业今年的三季度成绩单进行梳理，在这轮政策的强攻下，究竟是哪些房产公司能够熬得过冬天？

从整体业绩上来看，由于受到限购令、利率上调等因素的制约，今年房地产政策行业步入近年来的寒冬。根据资讯的统计，两市共122家房地产上市公司(按证监会行业分类)，有50家公司今年前三季实现的净利润同比下滑，17家公司出现亏损。在这部分业绩下滑的个股来看，多数是前期业绩就已经出现问题的公司，率先被洗牌出局。比如，凤凰股份(600716)前三季亏损3362万元，同比下滑4048%；S前锋(600733)亏损2173万元，同比下滑1444%；ST园城(600766)亏损721万元，同比下滑733%。

事实上，能够熬过严冬的还是传统的龙头企业。三季报显示，除金地集团(600383)外，"招保万金"其他三家龙头房企1-9月的营业收入均表现为增长。其中万科(000002)和招商地产(000024)的营业收入增幅都达到了30%左右，保利地产(600048)的增幅也达到26%。而金地集团则由于结算面积减少，营业收入下降了37%。不过金地集团营业收入的金额也达到了64.96亿。

从净利润上看，四家龙头房企中也有三家表现为增长。其中招商地产和保利地产分别增长了46.09%和51.33%，万科也增长了9.5%。只有金地出现了下降，并且幅度较大。净利涨幅差异可能与产品风格有关，中报数据显示，招商地产与保利地产的毛利率都维持较高水平并出现了增长，而万科一直号称中小户型为主、面向自住用户，产品毛利率相对较低。有分析人士表示，金地集团净利润的下降并不说明公司基本面发生变化，若四季度结算资源增多，公司依然有年度同比增长的可能。

"四朵金花"经营现金流行业倒数

根据资讯的统计，两市122家房地产上市公司，其中有70家公司资产负债率同比上涨。去年前三季度的平均资产负债率为60%，今年前三季度该项指标略有提升，达到63%。在这部分资金比较吃紧的公司中，记者发现，公司历年的资产负债率都在高位徘徊。例如，ST园城今年前三季的资产负债率高达110%，另外，高新发展、鲁商置业、天津松江等房产上市公司其资产负债率都在90%附近挣扎。

另外，在现金流方面，房地产上市公司也是捉襟见肘。120多家房产上市公司，有82家公司今年前三季度的经营活动现金流为负值，占比接近三分二。

相比起中小规模的房企，行业龙头公司资金方面目前还是占有优势。

三季报显示，招保万金均把"现金为王"作为主要过冬策略。而货币资金也是国际评级机构最为看重的房地产公司的财务指标。四家房企的财务状况均相对稳健，货币资金都表现为增长。其中保利地产和金地集团的货币资金分别增长了61%和21.7%，万科和招商地产的货币资金也增长了7.95%和5.91%。四家房企的货币资金都超过了100亿，万科手中的现金更是多达339亿。

与此同时，万科和保利的拿地动作并没有停止。公告显示，今年三季度万科和保利均买入了多个项目，购地金额都超过了90亿。万科在三季报中表示，"鉴于土地市场的调整仍可能持续，公司将继续坚持谨慎投资的原则，在确保经营安全性的情况下，关注合理的投资机会，实现稳健发展。"

不过，"四朵金花"的经营活动现金流量却是排在行业倒数的位置，也有可能是由经营规模大导致。数据显示，至于经营活动现金流这一指标，保利地产前三季为-66.74亿元，排在行业倒数第二；金地集团为-36.17亿元，招商地产为-27.41亿元，这三家龙头该指标都排在行业倒数前十。