房产交易毁约该不该？

背景新闻

４月１４日，国务院就部分城市房价过快上涨，提出了四项措施。其中最严厉的措施当是：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款不得低于５０％；贷款利率不得低于基准利率的１．１倍；三套以上房可停贷。

４月１７日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。

受新政影响，一些城市新房和二手房价格开始下跌，“退房潮”初现，许多在售楼盘出现了买房人“交不起首付”而不再签约的现象。这种毁约现象在二手房市场更加明显。北京中原统计数据显示，在１４～１８日期间，“毁约率”逐渐上升并首次出现了购房人退房现象。

据报道，在北京鸿坤理想城的业主论坛里，有人发帖号召大家不交首付一起退房，并称“房价跌到万元以下不是不可能”。记者在业主论坛里发现，不少之前热销的在售项目业主论坛里，都有人在商量是否该考虑退房。

记者走访北京市朝阳、海淀、丰台等此前二手房交易活跃的区域发现，楼市新政也让遍及北京各个角落的二手房门店一夜之间换了个“角色”：原来忙着卖房的经纪人成了“毁约纠纷协调员”，原来最忙的帮着客户做按揭和产权办理手续的“权证”部门如今“门可罗雀”，而原来比较清闲的投诉部和法律服务部成了最忙的部门。调查显示，新盘售楼处也大抵如此，售楼员也几乎成了“纠纷协调员”。

“不按期来签约的有两种情况，一种是因为二套房贷新政，付不起首付或者承担不起１．１倍利率而毁约的。但另外一种情况可能更多，那就是对房价的预期变了，买房人可能认为房价会降而毁约。”面对有１５位购房人应该来签约却没有签约的现象，一位销售负责人分析。

购房人赵先生的想法则是：“我就是觉得房价可能这次真的降了，所以肯定不去签约了，政策出台属于不可抗力，开发商也会退我定金。”买房人赵先生的想法代表了很多购房人眼下的心态。

二手房市场，毁约情况似乎更甚。中原地产张大伟介绍，“这几天情况变了，不仅许多原来看了房、有了成交意向的不买了，付了定金的人毁约也在增多，甚至买了房办了手续的，都有退房的了。”

北京中原三级市场研究部统计数据显示，在１４日～１８日回访的５０００个从３月１５日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到了６７％。近日购房纠纷中，因为购房人违约出现退房的比例达到了总纠纷比例的７成，而在之前占比不足２成。

另据房屋中介部门统计，已经交了定金、签订了意向协议的单子，９成“毁约”；而已经通过中介签了房屋买卖合同的单子“毁约”率占５成。“意向合同”毁约的，买房人都放弃了２万到５万元的定金，而已经签订买卖合同的，因为按合同约定，违约金一般达到房价款的３０％～３５％，买房人不愿意承担。

据相关报道整理

说法１房产新政策是否属于不可抗力

卢国伟（郑州大学法律硕士）：有些购房人认为楼市新政属于不可抗力，因而可以毁约。根据法律规定，这种认识是错误的。

对于“不可抗力”，法律有明文规定。《民法通则》第１５３条明确规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如地震、水灾等。而且，不可抗力的事由要发生在合同履行期间。也就是说，在签订合同的时候“不能预见”。

国家政策的出台是否能构成不可抗力，应视情况而定。符合不可抗力条件的即构成，不符合条件的不构成，并不是所有的政策都构成不可抗力。

从２００７年“９·２７”房贷政策到２００８年底的救市政策，再到今年的“新国十条”，房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前，两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价，并预测中央政府会出手打压楼市，房地产调控政策并非不具有可预见性，且并非不能克服，因为该政策只是引起付款方式的变化，不会导致买卖无法完成。

因此，近期的楼市新政不属于不可抗力，效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房，关键要看合同是如何约定的。

如果在房屋买卖合同中有这样的约定：“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时，购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。因为银行调整贷款比例是银行的单方行为，并非贷款人的原因，所以原来购买人计划贷款的款项批不下来，购买人就可以依据合同约定解除合同，不承担违约责任。

如果在合同中有这样的约定：“购买人若不能办下贷款，则更换银行办理，如果仍然不能办下贷款，则购买人需要及时补足购房款项，否则视为违约。”也就是说，讲明贷款批不下来可更换银行，如果还批不下来就得自己补钱，这笔多出来的钱只能由购房人自己承担。合同中有这样的约定，购房人想毁约就要承担法律责任了。

说法２毁约后购房定金能否退还？

宋长青（西峡县人民法院院长）：在商品房开发过程中，开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而签订一份认购、订购、预订协议，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。

上述定金由买卖双方在认购协议中约定，具有我国《合同法》规定的“定金”的性质，即交付定金的一方不履行合同的，无权收回定金；收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。只是《合同法》规定的“定金”是履约定金，而上述定金的性质则属于订约定金，即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。

由于《合同法》未规定订约定金，故在司法实践中争议很大。于２００３年６月１日实施的人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确，该条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

根据上述规定，毁约后定金能否退还，则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖，购房人同开发商签订了认购书并交付了定金，若购房人在新政出台后，预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题，双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。

因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定，买方无法贷款购房，则可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。

而对于二手房买卖，买方签约并交了定金后，若预期房价下跌而毁约，定金也要被没收。此外，买方还应承担违约责任，赔偿卖方的预期利益损失，即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌，买方毁约，导致卖方因房价贬值损失５０万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，可以向买方追讨房屋贬值损失。

因此，购房人毁约要慎重，如果处理不当，可能会给自己带来更大的损失。

说法３如何避免房产交易纠纷发生？

丁建民（淅川县人民法院院长）：楼市新政出台后出现的毁约潮，虽然反映出此前房价过高，但也暴露出一些市民欠缺“诚信交易”的意识。

房价有涨有跌，只要发生交易，就有商业风险，长期来看，这种风险对双方是公平的。买卖双方在交易前理应能够预见风险，拿房价上涨或下跌作为违约的借口，既行不通也不应该。

因此，我认为，面对房价不稳定的现状，购房人要有理性的心态和一定承受能力，对签订的合同要诚信地去履行，不能跟风毁约，除了要承担违约责任外，对整个社会诚信体系的构建也不利。

当然，也有不少购房人不愿毁约，但对自己是否能如愿贷到房款产生了担忧。为避免日后产生不必要的纠纷，建议房地产企业早做准备，比如设立一个房贷审核期，在购房人支付意向金后，代购房人去银行查询其房贷资格、额度及贷款利率，待银行确定后再与购房人签订房屋买卖合同，这样可在一定程度上避免毁约纠纷。

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