2017年3月天津二手房分析报告

一、 3月楼市简析及4月预测

3月二手房需求释放价格涨幅在5%以内

3月，本市二手房成交集中，改善需求、刚性需求都得到充分释放，成交量环比翻番，成交价格保持稳定，通过房天下网站后台显示，3月天津二手房挂牌均价为每平米25121元，环比上涨4.63%。

改善需求集中 刚需偏爱小户型

房天下大区总监银冰表示，本月区域的成交量环比上涨50%以上，成交价格控制在5%以内。银冰分析“2月因为春节假期成交少，因而在3月过年前后积攒的需求得到集中释放，成交量上涨是很正常的，而且和去年相比，还是有一段距离；每年小阳春之后，二手房价格都会出现上涨，但今年价格也没有大涨大跌，保持在比较平稳的状态，高端的楼盘套均价格涨幅较大，基本都是首次改善类购房者购买，面积集中在90平米以上的，以两室居多；小户型的老房子则是以刚需客户为主，80平米一下的两室受关注。比如河东区靖江路附近的次新小区以及环城区域的商住小户型，总价在50-80万之间，都是近期成交的热点楼盘。银冰说“受目前周边城市限购的影响，将之前城市中的住房需求挤压到天津市场，使得目前阶段成交较为集中。”

二手房客群两极分化 预计下月成交量价或有小幅上涨

通过本月的成交情况，不难看出，虽然有些区域成交量集中，但一些区域成交平平，造成二手房客群两极分化，部分客户想要赶上政策的末班车，而另一部分则选择观望。比如在红桥区芥园道区域，有将近30%以上的购房者选择在此阶段持币观望。房天下大区总监徐丹介绍“区域房值偏高，以改善类购房者居多，均价在每平米40000元以上，户型也偏大，多集中在90平米以上，虽然价格涨幅也在5%以内，但是咨询的购房者不是很多，目前区域成交居多的集中在泉春里、万华里、大悦城悦府公寓等楼盘。”

房天下天津二手房预计，在与本月成交环境相同的情况下，下月本市二手房成交各区域情况不同，整体而言，成交量价依然持稳，小户型集中的区域成交量价会有小幅上涨。建议有需求的购房者尽力而为。

二、天津市场新政

天津楼市调控再升级 除滨海外其它区域全限购

津房贷新政：认房又认贷 二套房首付低六成

天津国土房管局：落实调控政策严格套数认定

3月31日，天津市政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步做好本市房地产市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定，结合本市实际情况，提出实施意见。自2017年4月1日起实施。

新政核心提示

-津籍居民家庭：拥有2套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

-津籍成年单身(包括未婚和离异)人士：拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)

-非津籍居民家庭：本市拥有1套及以上住房暂停再次购买(滨海新区除外)。在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

以下是实施意见原文：

天津市人民政府办公厅关于进一步

深化我市房地产市场调控工作的实施意见

各区人民政府，各委、局，各直属单位：

为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，进一步做好我市房地产市场调控工作，抑制房地产泡沫，保持房地产市场稳定，结合我市实际情况，经市人民政府同意，现提出以下实施意见：

一、深化区域性住房限购

对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士，暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

二、深化差别化住房信贷

为保障本市居民和外地在津工作人群合理住房需求，打击利用金融杠杆进行住房投机炒作，进一步强化差别化住房信贷政策，具体措施由人民银行天津分行会同天津银监局发布实施。相关部门应为贷款银行提供借款人家庭户籍、住房、婚姻状况等信息的查询便利。

三、加大住宅用地供应

发挥土地供应对房地产市场源头调控作用，加大住宅开发用地供应量，并督促房地产开发企业尽快施工上市，平衡市场供需。对市场预期较高、可能产生高价地的新出让住宅用地，采取“限房价竞地价”、“限地价竞自持租赁住房”、“限地价竞棚改安置房”等措施，控制地价，稳定房价市场预期。

四、加强新建商品住房价格管控

房地产开发企业申请新建商品住房销售许可证时，应合理定价，并据实进行价格申报。对申报的新建商品住房平均销售价格明显高于项目前期成交价格或周边同类型在售商品住房平均交易价格的，实施必要的价格指导，不具备商品房销售方案条件的，暂不核发商品房销售许可证。

五、加强新建商品住房上市管理

为防止房地产开发企业捂盘惜售，确保新建商品住房及时上市销售，对取得基础部位验收证明后30日内未按照土地使用权出让合同约定申请办理销售许可手续的，要在2017年6月1日前申请办理销售许可手续；对未及时办理的，在主要媒体上公开曝光，并由市国土房管局列入失信企业名单，违约行为整改完毕前，不得以该房地产开发企业及其母公司和子公司名义在本市参与土地竞买。

六、强化房地产市场监管

各级各职能部门要加强房地产市场监督检查，持续整顿市场秩序，坚决打击房地产开发企业、中介机构垄断房源操纵市场价格、虚假宣传误导市场预期及提供虚假证明扰乱市场秩序等各类违法违规行为；严肃查处“首付贷”及其他资金违规进入房地产市场行为。要加大联合惩治力度，对房地产开发企业及中介机构违法违规行为，视情节轻重，采取公开曝光、暂停网签、行政处罚、停止开展金融担保合作、限制参与土地竞买等措施严肃处理。

本实施意见自2017年4月1日起实施，此前相关政策规定与本实施意见不一致的，以本实施意见为准。

天津市人民政府办公厅

2017年3月31日

三、天津二手房数据分析

1.天津二手房数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，3月份，随着二手房成交集中，天津二手房挂牌均价继续上行，突破每平米25000元，为25588元/平米。截止到2017年3月，天津二手房挂牌均价走势一直稳中有升，走势缓和。

图1天津二手房2016年3月-2017年1月挂牌价格走势图

全市各区县挂牌均价情况：

表1 各区域二手房挂牌均价

二、网友关注度数据分析

据房天下二手房数据中心统计显示，3月天津二手房市场中南开区继续稳居热搜区县榜首，商圈方面同样是在武清区在3月成为热搜度，本月津南区八里台街碧桂园继续蝉联楼盘搜索关注度的首位。

3月份，天津二手房市场两居室户型、建筑面积70-90平米依然是3月网友比较关注的二手房属性，价格区间搜索高的依然为80万元以下。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，3月天津市各区县搜索量中，南开区以12.01%的搜索占比成为榜首，环比下降1.52%，其次是河西区搜索占比11.64%，环比上涨0.44%，塘沽区搜索占比11.57%，环比上涨0.78%，以微弱的劣势成为3月区县热搜榜单第三名。

图 2 区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

3月天津二手房市场商圈搜索情况显示，武清区以绝大的优势成功超过南开区跃为热搜榜首位，搜索占比为6.05%；南开区万兴街以3.02%的搜索占比排名第二位；河西区梅江街的搜索占比为2.96%，位居第三位；静海区搜索占比2.50%，排在第四位；塘沽区工农村街在3月位列第五，搜索占比为2.44%。

图3 网友关注商圈及占比图

3.楼盘关注度分析

3月份，津南区八里台镇的碧桂园搜索占比为0.65%，环比上月增加0.20%，占据位；南开区体育馆街的时代奥城位于第二位，搜索占比为0.35%；河西区马场街的中央公馆、东丽区万科东丽湖以及河西区梅江街的富力津门湖，搜索占比均为0.31%，并列第三位；东丽区先锋路商圈的保利玫瑰湾、塘沽胡家园的远洋城、津南区八里台镇星耀五洲在3月并列，搜索占比均为0.30%。

表 2 网友关注楼盘搜索量及占比图

4.户型、价格、面积关注度分析

3月在各种户型的需求上，两居室依然是网友青睐的主要户型，搜索占比高达50.07%，占比继续超过50%以上，环比下降2.02%；其次为三居室，占比为24.28%，环比上涨0.46%；一居室搜索占比19.32%，，环比上涨0.54%，位列户型搜索排名第三位。

图4 户型搜索量占比图

在价格方面，80万以下房源依然受网友青睐，占比18.63%，环比下降1.07%，其后80-100万占比13.68%，环比下降0.57%，100-150万搜索占比为13.06%，环比下降1.19%，位于价格搜索占比第三位。从3月二手房价格搜索来看，小房值依然是刚需购房者关注的重点，150万以下的房源要求集中，但是跟以往的月份相比，一室户型和两室户型3月占比有小幅下降，3室及以上户型搜索占比有所提高，由此可见，改善类购房者在3月增加较多。

图 5价格区间搜索量占比图

面积搜索中，70-90平米为热搜位，搜索占比为18.42%，环比下降4.03%；50-70平米的搜索占比为17.67%，环比下降0.53%； 90-110平米搜索占比为13.37%，环比下降1.07%。

图 6 面积区间搜索量占比图