“教育房”需求旺盛 津市区优质房源受宠

楼市调控预期强烈，市场观望情绪日渐浓厚。不过，xuequ房受即将到来的小学招生报名催动，刚性需求下呈现量增价稳的态势。一般而言，由于5、6月份小学将开始招生报名，一些有xuequ房需求的购房者往往会在3、4月份集中入市，使得xuequ房市场在楼市调控时期仍然表现活跃。

xuequ房推动二手房回暖

3月份以来，天津二手私产住宅成交呈现回暖态势。据本市二手房中介数据监测，2月25日至3月3日全周，全市二手私产住宅共成交3264套，环比前一周上涨14%，成交面积26.8万平方米，环比上涨13%；3月4日至10日，全市二手私产住宅共成交2831套，环比前一周下滑13%，成交面积23.6万平方米，环比下滑12%；3月11日至17日，全市二手私产住宅共成交3146套，环比前一周上涨11%，成交面积25.9万平方米，环比上涨10%。价格方面，全市二手私产住宅成交均价维持在13000元/平方米，保持持平态势。

房天下大区总监李堂华介绍，从2月下旬，本市二手房成交量就陆续增加，xuequ房占了相当大的比重，和前一个月相比基本上翻了一番，和去年同期相比也基本持平。据介绍，xuequ房是指可获得入学名额的热门小学周边的房产，3、4月份一般是xuequ房较为集中释放的阶段，随着xuequ房入学划片逐渐明朗，加之5、6月份学校开始招生报名，部分今年入学的孩子家长加快入市购房节奏，购房时间较为紧张，交易意愿较为急迫，因此，成交周期较短；另一方面，根据各个小学对片区落户情况的不同，部分小学要求提前落户才能入学，加上市场中的xuequ房源较为紧俏，刺激部分购房者提前入市购买xuequ房，使得xuequ房市场表现活跃，成交量随之上涨。

市区xuequ房受关注度高

本市在小学入学方面遵循就近原则，每年招生季，各小学开始集中办理入学登记，学校会张贴公告，列出入学的各种要求，如需提供家长户口本、房产证等信息，符合条件的片区适龄儿童可到该校报名。同时，大多数知名小学划片范围相对稳定，这使得一些热门学区的房源大受追捧。

根据房天下网站提供的xuequ房搜索数据，市内六区热门学区的房源受关注较高，在网络搜索前20名学校中，河西区占比达到35%，和平区为25%，河东区为20%，河北区和南开区各为10%。而环城区域的xuequ房搜索占比相对不高，其中北辰区与津南区的xuequ房搜索占比为2.66%，西青区与东丽区的搜索占比为2.37%。

市区xuequ房需求旺盛，价格也随之水涨船高。以和平区为例，由于房主惜售心态严重，在售房源不足，即使成交价格大幅高于非xuequ房，仍是供不应求，和平区中心小学、昆明路小学以及万全小学，均价都在70000-80000元/平方米之间。河西区、南开区这两个传统的教育资源聚集地，xuequ房售价虽低于和平区，但其每平方米四万元以上的售价，同样大幅高于区域内非xuequ房住宅产品。

核实学片识破伪xuequ房

在xuequ房日渐成为抢手货时，购买xuequ房应该谨慎，切莫盲目追求。现在很多楼盘的销售人员或二手房中介，都大打“xuequ房”这一概念，而实际上，购房者买到的可能是伪xuequ房。

天津中原市场数据研究分析中心高级市场研究员张玉介绍，学区并不是离的近就可以了，有些楼盘就在学校旁边，可学区并不对口。比如一些新建的商品房往往也会把附近的名校作为招牌，自封xuequ房，实际上划片的决定权不在开发商手中，因为受生源人数等多种因素影响，本市多数学校会对每年的招生区域进行适当调整，学区并不是一成不变的。

与新房相比，二手xuequ房周边配套往往相对成熟，学区也相对较为稳定，但也并非没有风险。需要提醒的是，购买二手xuequ房时必须保证原有户口已全部迁出。否则的话，如果原房主不肯将户口迁出，那么，在事先没有对户口迁出有明确约定的情况下，法律上很难认定原房主侵犯了购房者的权利，也很难对原房主提起民事诉讼。因此，买卖双方在签订合同的同时，要对原房主户口迁定的时间及违约责任做出明确约定，以维护买方的权益。

————热区探营————

和平区：热门xuequ房量少价高

和平区优质教育资源丰富，区域内分布有岳阳道小学、实验小学、万全小学、昆明路小学等全市一流的小学，让家长铆足了劲想要挤进xuequ房。虽然少部分家长会纠结于哪一个学校更好一点或者xuequ房的划分短期内有没有变化，但是对于大部分家长来说，一些学区“铁片”已经足够满足需求，周边的学校档次相差无几，有些许的心理落差仍然可接受。另外2015年出台了每户六年内只能入学一次的政策更加推动了和平区一房难求的现状。

和平区昆明路小学附近的一家房产中介告诉记者，从该中介数据来看，在和平区买房的购房者有80%左右都为了学区资源。和平区的教育水平及重点中小学的数量均处于全市较高水平，使得和平区xuequ房均价一直较高，尤其是2016年价格又有了较大幅度的上涨。以该中介成交情况，去年3月份该区域60平方米左右的小户型xuequ房成交均价在35000元/平方米，而目前的挂牌价普遍涨至65000-70000元/平方米，且挂牌房源只有区区几套。进入3、4月份，随着二手房市场的整体回暖和传统xuequ房旺季的到来，和平区多个xuequ房热区的成交量价将会继续维持高位。

河西区：高性价比xuequ房趋热

在天津，河西区教育资源同样较为丰富，更凭远低于和平区热门xuequ房的均价而备受家长们关注。据房天下天津二手房监控数据显示，在全市xuequ房热搜榜排行上，河西区位居前列，上海道小学遥遥领先，闽侯路小学位列第二，师大附小紧随其后，河西区中心小学、平山道小学、台湾路小学排名也较为靠前。

记者在探访中发现，与和平区xuequ房与非学区住宅价格差异较大相比，河西区差价要小不少，大致维持在5000元/平方米的差价水平。以上海道小学附近的房源为例，小户型xuequ房目前挂牌价维持在45000元/平方米左右，而非xuequ房小区的挂牌价在40000元/平方米左右。附近一家中介工作人员表示，河西区内的学区分布较为均匀，教育质量相差不大，这是造成区域内房源价格稳定的原因所在。此外，大多xuequ房为二手小户型房源，社区普遍较为老旧，周边非xuequ房多为房龄不长、户型稍大的产品，适合改善型购房需求，供需同样较为旺盛。

南开区：优质xuequ房大受欢迎

南开区是天津传统的教育大区，从小学、初中一直到大学，可谓教育资源云集。伴随着xuequ房旺季的到来，南开区的xuequ房成交量价也有所增长。据二手房中介监测数据显示，从各学片的资源分布上看，南开区教育资源向北倾斜比较明显，中营小学、五马路小学和南开中学均在北片，区域内二手房挂牌价在45000-50000元/平方米，同比有较大涨幅，并且在今年春节过后，区域内量价环比也在稳步上扬中。

从该区域xuequ房搜索量来看，中营小学和五马路小学排在前列。记者走访了这两个小学附近的二手房中介，中营小学位于天津的发源地老城厢，片区内绝大部分小区都是10年以内房龄的商品房，购房客群除了考虑学区需求外，社区环境、周边配套等也是普遍关注的因素，因此，改善型购房需求在该区域表现尤为明显。相较而言，五马路小学有两个校区，学片涵盖小区众多，从房龄10年左右的“格调系”，到30多年的老旧社区，房源众多，价格差距也较大，选择的余地还是比较大的。

记者同时了解到，南开区将在2017年加快43中学和少年宫扩建项目建设，师大附中、五马路小学和中营小学分校投入使用，推行联盟办学模式，届时教育资源配置将更加优化。