环北京楼市样本：溢出的刚需暗流涌动

限购、房价贵、没有合适房源等综合因素，使得部分在北京（楼盘）打拼的“北漂”一族将购房计划投向了北京周边地区。刚刚过去的2016年，环北京房价经历了“疯狂”的增长态势。2017年已经过去了近两个月，这期间，环北京房价是继续领涨还是下跌？带着疑问，日前，中国商报记者分别走访了河北燕郊、大厂、固安三地，以此为样本，希望带读者了解目前真实的环北京楼市。

燕郊：平静背后的喧嚣

常住人口超过80万的邻京小镇燕郊，因其疯狂增长的房价而被人所熟知，然而，随着沸沸扬扬的“落宗事件”落幕，这里又恢复了短暂的平静。

经历了楼市的疯涨之后，不论是买房者、卖房者还是房产中介，似乎对于这短暂的平静并不适应。他们有人在观望，有人在等新政策出台，决定是否出手买房或者卖房。“放心吧，还会涨起来的，没有不涨的道理。”燕郊上上城置业房产中介对中国商报社记者说道。比起以往楼市火爆时的胜景，如今的燕郊显得冷清了很多。以前燕郊房管局还没有开门，等待办理过户的队伍就已排到了大街上。不少中介为了尽早替客户办理业务，一大早就去门口排队、等着拿号。而如今，这种热闹的场景却已不复存在。业务大厅里也不再像以前那样扯着嗓子维持秩序，还出现加塞吵架的情形。因审税、网签、过户都在房管局办理，这里被看作是楼市的“晴雨表”。

来自某家网的数据显示，某家房产中介1月成交量为267套，环比上月下跌50.37%，同比去年下跌36.28%。中国商报记者走访燕郊几家中介公司时发现，不仅是某家，其他中介公司同样交易冷清。

“虽然比不上去年，但现在正等着两个涨价阶段。”燕郊一家房产中介经纪人对中国商报记者表示。该经纪人介绍，虽然现在燕郊房价不像去年涨幅那么大，但总体上是稳中有升。燕顺路两边的小区，均价都在30000元以上，而汇福悦榕湾均价则已达到37000元/平方米。

中国商报记者了解，房产中介所说的两个涨价阶段，其中一个是等待正在修建的平谷地铁线完工。从平谷线的走向上看，其既兼顾了河北三河、燕郊，又与北京的平谷区、朝阳区、通州区有机地联结了起来。2016年12月下旬，平谷线正式开工，在得到地铁修建的确切消息时，地铁附近小区首尔甜城一天之内每平方米便涨价10000元——由原来的20000元/平方米，涨到30000元/平方米。之后的一周，每平米又涨了5000元。如今，首尔甜城的房子均价已在37000元/平方米。“地铁完工之后，地铁站附近的楼盘肯定又要大涨。”上述房产中介经纪人告诉中国商报记者。

另外一个涨价阶段是北京副中心完全搬迁。从地理位置上看，河北燕郊与北京的通州仅一河之隔。在北京行政副中心确定为通州后，通州便开始限购，不少打算在通州买房的人失去了买房资格，退而求其次而选择了燕郊。于是，紧邻通州的燕郊的房价便开始一天一个样——从2015年底的均价8000元/平方米到2016年2月份的14000元/平方米，到2017年2月份均价27000元/平方米。虽然2016年河北廊坊出台过几次楼市调控政策，但一年多的时间里，燕郊的房价涨幅仍超过了200%。

与北京CBD距离不是很远，且与北京的房价相比也有优势，燕郊便成为在北京打拼的年轻人初次置业的选择。正因如此，燕郊的房价从未停止增长过。从2008年到现在的近十年间，燕郊的房价从3000元/平方米涨到了现在的30000元/平方米。燕郊这个寂静小镇也由原来的8个村庄、3.3万人口，发展到了现在的高楼林立、常住人口超过80万。燕郊发展迅速，即使是生活在这里的老燕郊人也找不到燕郊原来的影子了。楼市的疯涨、人口暴增带来的交通、教育、医疗等压力，使生活在这里的“北漂”开始对既有的发展方式表示不满，他们中的一部分人有了能力之后选择离开，而一部分人却还在梦想着能在燕郊买套房。因此，这里也成为投资客的战场。然而，无一例外的是，对于未来的房价是否可能下跌，他们从来不抱幻想。

大厂：要做通州后花园

如果说燕郊的房价经历了过山车式的增长还有其交通“噱头”招徕买房者，那么大厂似乎并不太占优势，但奇怪的是其依然没有在涨价大军中“掉队”。值得注意的是，从地理位置上看，大厂似乎很“尴尬”。同样与北京通州隔着一条潮白河，从北京到大厂坐公交车，却要先经过燕郊。正因如此，大厂的房价可不能与燕郊相比肩。

这似乎丝毫影响不了大厂“傍大腿”的兴致。“2015年，大厂房价均价为5000元/平方米，到现在均价为16000元/平方米到18000元/平方米，距离通州近的英国宫和孔雀城两个楼盘均价已达到26000元/平方米了，且未来还会涨。”大厂一房产中介经纪人向中国商报记者介绍道。

与燕郊的热闹不同，大厂的街道显得很冷清，很少看到行人，只有少量车辆穿梭而过。一位出租车司机告诉中国商报记者，大厂从来都没有堵车的情况，放眼望去，能从县城的这头望到县城的另一头。但当记者对在此买房表示质疑时，上述房产中介经纪人告诉中国商报记者，如果是投资的话，就应该投“冷门”，如今燕郊已经饱和，房价也到了一定的瓶颈，空间有限，而这也正是大厂的机会之所在。“在北京周边买房的人大多数看重的是交通的便利，从这点上看，大厂显然不占优势。”当记者表示疑问的时候，一房产中介经纪人告诉中国商报记者，除去目前直通北京的公交车816、817之外，大厂正在修的一条路与燕郊的南外环相连，大大缩短了大厂到北京的距离。地铁6号线南移，这样的话从大厂到北京地铁的距离也会很近、很方便。

虽然房价看似涨得没有道理，但不少人还是后悔当初没有买房。“我们就是大厂本地人，去年8000元/平方米的时候嫌贵没有买，现在却买不起了，肠子都悔青了。”来自大厂的李女士告诉中国商报记者。

据记者了解，因为距离较远，且各种配套措施还不够完善，比起燕郊来，在大厂买房北京上班的“北漂”不是很多，大部分人在大厂买套房作为投资，而实际还在北京居住。

到大厂买房的另一部分人则是北京的老年人。他们退休之后，在大厂买房养老——比起北京的房价来，大厂是个不错的选择。

据了解，为了吸引更多投资者，大厂还在建影视基地，打造旅游城市。大厂的新定位是，举全县之力打造北京城市副中心、后花园。在这样的背景下，大厂的房价将走向何方？

固安：看上去很美？

刚出固安收费站，便可见两排密密麻麻的楼盘销售人员，晃着手中五颜六色的传单，在大声叫卖着固安新楼盘：“唐顿公馆新楼盘，您有兴趣看看吗”、“京南买房，看过万华城再决定”……固安楼市真有这么火？“固安的房价上涨基本是靠溢出的刚需和投资决定的，这其中与京津冀的一体化快速发展也不无关系。”中原地产首席分析师张大伟在接受中国商报社记者采访时表示。

回顾2016年固安楼市价格的变化可以看到，“从2016年初的每平方米7000元至8000元，到2016年年末翻了一番，达到一万五六，而现在部分楼盘的报价已突破两万元，并且这种涨势还在继续”。一位新盘销售人员告诉中国商报记者，“我们项目的在售户型面积为83平方米全阳2居，90平方米通透2居，119平方米3居，均价20000元/平方米左右，本地首付20%，外地首付30%。不过，外地的也可做无息首付延期，先付20%，可用一年半的时间付余下的10%。”

对此，有业内人士认为，作为大北京地区未来发展的重要地带，环北京地区房产开发具有明显的区位优势，这对于房价的提振具有巨大作用。在短期内，环京楼市冷却下来的可能性并不大。固安某新楼盘销售人员向记者透露说：“来买房的人多为北漂。在整个京南区域，大多数楼盘要么排号不开盘，要么排上号选不上房，要么就是卖完了。在这种情况下，我们都建议业主不要犹豫，赶紧入手，买到就是赚到。”

从产业布局和经济发展的角度来看，随着京津冀一体化的全方位配套设施建设，包括建设国家干线铁路、城际铁路、市郊铁路、城市地铁等四层轨道交通网络等，以及北京新机场带来的经济机遇和固安本身的优越条件，固安楼市具有可持续的发展空间。

不过，固安楼市真有这么“火”？“我是去年7月份在固安买的房，可到现在还没网签。”一位购房者向记者表示。

事实上，面对宏观调控，当地开发商的销售策略也透露出一些迹象。去年下半年固安售楼普遍采用绑定车位或者地下室的方式。“但这些车位价格高得不敢想象，一个车位少说也有12万元，有的甚至达65万元。不过，现在固安多个楼盘的销售已经解绑车位，改为赠送车位，也就是说，目前购买原先解绑车位的项目已经不需要再支付高额的车位费用了”，固安一家中介的销售人员告诉中国商报记者。

“由于重点城市升级调控力度或加大调控范围，市场成交热点从调控城市转移到了政策受限制少且库存水平较低的城市”，张大伟表示，不论是还是北京周边，从本轮房地产政策的力度看，落地执行均为史上严格。以北京为例，在“930”新政发布的同时，北京信贷主管部门同步发布了实施细则，实施政策无缝衔接。在市场监管方面，动作更频繁、力度更大。去年国庆节后执法部门针对北京的项目和中介门店实施了拉网式的执法检查，有开发企业因违规被暂停网签甚至降低资质等级，还注销了250多家开发企业的资质。

同时，从今年元旦开始，各大商业银行也对首套房贷利率的折扣进行收紧。去年的88折、85折甚至某些银行的8折，今后将很难再出现，普遍都将提高到9折以上。从过去房地产的历史看，在信贷收紧的时候房价涨幅均将得到明显抑制。

“自开年以来，各地平稳楼市的措施依然会持续出台，继续因城分类调控。强化供需双向调节将成为未来各地楼市的政策方向。”张大伟说道。