津酒店式公寓停批 选购勿急算清几笔账再入手

近期，天津市出台将不再新批酒店式公寓项目的新规定，加上2016年住宅成交价格大涨，随后又出台楼市限购，将一部分自住及投资需求挤进了公寓市场，让酒店式公寓市场迎来开年小阳春。据天津某数据机构提供的统计数据显示，2016年天津市酒店式公寓产品成交19082套，与2015年的6195套相比增长了近两倍，成交均价较2015年上涨近2成。

虽然酒店式公寓市场目前利好，而且这类型物业不受套数的购买限制，可商可住，功能性强。但因为是商用物业性质，包括水电、购买税费、转让税费等均是参照商业物业标准征收，相较于住宅要高出很多。行内人士提醒购买酒店式公寓前，有几笔账还得算清楚后再谨慎入手。

热点项目入手门槛高后期还贷压力大

首付要五成 贷款10年需还清

春节后，记者走访了热点区域内的多个在售商业性质公寓项目，户型小，均价的确低于同项目的住宅产品。在目前这种市区六区住宅动辄数百万的现实压力下，这种小面积、低总价的产品，的确为大多数能够留在市区购房提供了新的选择。销售人员表示，目前在售的酒店式公寓属于商业性质，可以用于自住，也可以作为办公室使用。首付需要五成，贷款长十年，没有贷款优惠，也不能使用公积金。

“酒店式公寓属于商业性质，所以它不受限贷限购制约，不影响首套住宅优惠。”某地产(天津)交易中心李亮告诉记者，根据央行和银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

目前，天津热点区域的公寓均价在30000元左右，以62平米为例，总价在186万，首付93万，贷款93万，贷款十年，那么，每月月供需11000元左右。虽然总价低于住宅，但是好的项目入手门槛依旧高，后期还贷压力也非常大。

过户税高 后期转手难

一手契税无减免 需缴足3%

众所周知，酒店式公寓和普通住宅有很大差别，比如不能落户、没有煤气、商水商电等等，舒适度也低于住宅产品。但是大家对酒店式公寓产品过户契税方面应该了解不多。购买公寓产品前，契税这笔账必须好好算清。

目前，天津市的新房契税首套面积为90平方米及以下的按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。而酒店式公寓的契税要交足3%，没有优惠。

二手转让税多 费用高

记者走访中介和新房项目发现，购买酒店式公寓除了自住，投资也以赚取租金为主。究其原因，除了产品自身性质局限外，还因为转让税费高企，流转难，很慢。2016年涨幅大概16%左右，是近几年高，也完全不能和住宅产品相比。

在此，李亮提醒购房者，酒店式公寓属于商业产品，在转让时税费要比住宅产品多，税费高企，出手难。“目前，天津市的商业性质公寓转让契税分为两部分，一部分是房管局收取的3%契税、千分之一的印花税，这部分与二手住宅差不多。”李亮说，“另外一部分地税局缴纳的税费：包含30%-60%的土地增值税、5.65%的增值税以及20%的个人所得税。这两部分税费加起来，应该会在总房款的10%左右。”

增值税比较固定，即物业买入价与卖出价格之差的5.65%；而土地增值税则是按照增值额的高低实行四级超率累进税率收取，在30%-60%之间，也就是说，房产增值越高，税率越高，缴纳的税费越多。记者算了一笔账：以80万买入，100万卖出的物业为例，转让税费大概需要10万元左右(不含中介费)，而同价位的住宅产品契税仅需2万左右(不含中介费)。由此可见，酒店式公寓的税费高也是转让难、增值难的主因之一。

购房者在选购酒店式公寓产品之时，一定谨慎。尤其是过渡型自用的置业者，在买入前要把上面的几笔账算清楚，避免影响后期置业计划。