随时随地找房

房天下>资讯中心>正文

2016北京住宅用地拍卖落幕 土地供应创近五年低

房天下天津二手房网 2016-12-01 09:27:00  来源:21世纪经济报道 |
[提要]近日北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块,其成交时间均为2017年。这也意味着,2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

买房就要斤斤计较 5步教你选好房

近日北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块,其成交时间均为2017年。这也意味着,2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

北京的土地供应,已经达到近年来的低点。

北京市规划委公布的相关数据统计,2016年内,北京市将会完成13宗地块的出让交易,共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米,规划建筑面积约186.27万平方米,预计获得相关土地出让金455.655亿元。

无论是规划建筑面积,还是建筑用地面积,均是北京含住宅用地供应,近五年来的低值。而其中的住宅用地,随着四宗企业自持商品住房地块全部被开发商竞拍为100%持有,目前北京住宅用地市场出让,实际上已经落幕。

过去一年中,在严控地价的思路下,北京陆续推出各种土地市场调控措施,限价格、限住宅面积、限资金、限自持比例,被认为反映了其高端有市场,低端靠保障的新思路。在对北京土地价格看涨的背景下,仅仅限制供应并不能完全解决问题。21世纪经济报道记者发现,目前开发商仍然对拿地充满热情:几乎所有含住宅用地的出让价,均达到了限价;而年末推出的企业自持商品住房地块,更是被开发商全部持有。

宅地供应近年低

2016年的北京住宅用地拍卖已经落幕。

21世纪经济报道记者发现,近日北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块,其成交时间均为2017年。这也意味着,2016年北京不会再有商品住宅用地出让。

在这背后,是北京今年冷清的住宅用地供应。

整个2016年,北京相当长一段时间没有住宅用地供应。据统计,在6月2日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地成交以后,一直到10月9日,经济技术开发区II-6街区X84R3地块R2二类居住用地使用权被博大新元拍下,北京没有任何住宅用地成交的时间,其间长达4个月。

这被认为与北京坚决不允许高价地出现有关。

一些受访专家告诉记者,这是因为在当时的市场火热程度下,北京一旦出地,价格很难控制在理性范围内。

“9·30调控”之后,情况发生了变化。在北京被认为拉开了本轮全国楼市调控序幕的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中,第一条措施,就是加大住宅用地供应力度,合理调整土地供应结构。

9月份以来,北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地,面积达到了39.93万平米,接近全年此类用地面积的一半。

值得注意的是,这6块地中,一块全部用于自住房,一块全部为自住房和公租房,剩下4块,则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地,没有任何商品房住宅用地。

而据某地产研究中心数据,除了保障房、持有房,2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积,只有38.9万平方米。

某研究院智库中心研究总监严指出,从住宅用地市场的供应来看,北京显然是重结构轻规模。

严认为,2016年北京住宅用地供应较少,很大程度上,和北京积极调整土地供应结构有关。在一线城市住宅用地供需矛盾越发激烈的当下,单纯增加供地的意义是在削弱的。只有把供地背后的结构问题进行优化,例如减少商住两用住房的用地,增加租赁型公寓用房的用地等,这才能够使得北京土地市场,更加符合后续住房市场的改革要求。

宅地改革进行时

许多人认为,北京“9·30”以来的供地模式,是向“低端有保障,中端有支撑,高端有市场”的住房市场政策目标,所做的供给端改革尝试。

在低端有保障上,北京住房保障方式坚持“租售并举,以租为主”大方向,意图十分明显。按上述面积计算,2016年入市的含住宅用地,包括自持房和公租房,终用于出租的面积,将是用于出售的自住房面积的近四倍。

严判断,北京后续可能会积极在自持地块出让和相关项目开发上做文章,这也符合目前国家租赁型公寓开发的导向。后续围绕此类物业做相应的投资等内容会增多,比如说租赁管理的公司、围绕租金进行资产证券化的项目等都会增加。

21世纪经济报道记者发现,这一思路正不断细化完善。11月25日,北京市回应关于企业自持商品住房地块的相关疑问称,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致,即拟为70年。

然而,这一方向并不能令所有人满意。其中,资金的问题非常关键。

部分人士认为,现行的模式并不会长久延续, 因为纯靠出租收入,收益率难以覆盖开发商资金成本。并且,随着开发商拿地热情的爆发,资金问题在自住房地块也开始出现。

以上述博大新元拍下的自住房地块为例,楼面价20824元每平方米,销售限价为23000元每平方米,除去必要成本,利润几乎不存在。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,自持会降低资金周转效率,拉长开发周期,增加房企资金压力。现行模式是配合楼市调控的需要,未来并不是所有地块都要求这么高的自持。

这同时还引发了部分企业人士对资金并不雄厚的中小房企在一线城市发展前景的担忧。

“如果按照这样的供地逻辑,结果可能是北京将无房可售,房企销售额锐减,中小房企将被挤出北京。” 新城控股副总裁欧阳捷告诉21世纪经济报道记者。

张宏伟则指出,由于房企资金面上存在差异性,未来1-2年北京土地市场将成为央企、地方性国企、大型民营房企的战场,只有大玩家才可以在北京土地市场持续生存和发展。

[转发至房天下微博] 责任编辑/jianglili
免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,未经授权不得转载;已经授权使用的转载需注明出处。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房天下赞同其观点。文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积。

实时推荐

更多>>
  • “纸引未来”产业链B2B平台
    “纸引未来”产业链B2B平台
  • 装修网
    装修网
  • 龙口之窗 一站式生活平台
    龙口之窗 一站式生活平台
  • 银行贷款,在线咨询!
    银行贷款,在线咨询!
  • 天津各大银行实时房贷利率一览
    天津各大银行实时房贷利率一览
  • 环城热门前十小区房价一览
    环城热门前十小区房价一览
  • 天津公积金新政 要注意了
    天津公积金新政 要注意了
  • 天津已批复地铁年内开建!
    天津已批复地铁年内开建!
关于我们 网站合作 联系我们 我要推广 招聘信息 各地二手房 网站地图 意见反馈 手机房天下开放平台更多链接加盟房天下
房天下二手房: 二手房 租房 评估 小区  A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z  二手房热搜词 热门商圈
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com