购房者市场预期分化 调控下环京楼市离场VS进场？

“十一”期间，调控政策集中释放，北京、天津等城市相继实施了限贷、限购政策，虽然京津之间大量的环京县市，作为非传统意义上的热点，并不在此轮调控的范围之内。可面对密集出台的限购政策，环京楼市同样出现了一定的波动。在京津地区限购升级的大背景下，究竟应不应该在环京区域买房，成为目前让购房者为纠结的一个问题。

购房者市场预期分化

北京的限购、限贷政策加码，让一部分人失去了购房资格或能力，为追上房价的涨幅，部分被挤压的购房需求向周边市场外溢。比如河北燕郊、河北香河、天津武清都已成为接纳外溢需求的主要区域。对此新城控股副总裁欧阳捷就曾表示：“一线城市房价暴涨并实施调控，将需求挤向热点二线城市和周边三四线城市，热点城市轮动，造成房价高涨的现象四处蔓延。”

在大范围集中出台限购政策的背景之下，环京地区这种购房需求外溢的情况也开始出现变数，购房者们的市场预期也开始分化。事实上，自从北京、天津等地的限购政策出台后，北京周边县市，尤其是北三县、固安等地的房地产市场均出现了一定程度的波动，在限购的压力下，有人恐慌想要赶紧进场，也有人开始做离场的打算。

“燕郊的房价已经不算低了，卖房的销售们也是说什么的都有，有人劝我赶紧出手，燕郊房价还会再涨，也有人让我再等等，说燕郊房价有可能会大跌。”家住燕郊的吴女士近日就为这样的问题所困扰，她担心燕郊一旦跟进限购政策，自己将无力凑够首付。

除了燕郊，这样的情况在环京其他几个热点区域同样有。固安一位房地产销售就向记者表示：“北京首付提高了，一大部分人被逼无奈只能选择周边，我们的项目之后也有提价的可能。”与之相对的是，今年上半年才在固安购买了某知名项目的赵先生却开始担心自己买的房子会跌。

“那么多地方都限购了，谁知道北京周边什么时候会限？我这个房子买来就不是为了住的，就怕一限购不好卖出去。”面对记者，赵先生也说出了自己的担心。他表示自己已经开始联系当地的中介，打算将房子出手。

业内对区域未来难达共识

对此，业内人士指出，在北京限购之后，环京区域市场的确已经出现了一些变化。“环京区域市场的主要购房客都是北京和天津过来的，这其中北京占了大头，这次北京调控政策进一步收紧之后，在北京被限购或者因为资金问题没有购房能力的购房者也许会考虑，使得北京区域内的购房需求向环京地区溢出。”燕郊某楼盘开发商向记者表示，这就会使得环京区域市场总体来说持续当前的热度。

京南一品牌房企人士则向记者表示，“北京的人口增长是稳定的、持续的，在京务工人员比例不会变，而北京的供应确实非常有限，并且价格高昂。因此北京内部需求量不可能满足，就只能往外走。从长远来讲，环京区域是持续承载刚需的地方。因此环京区域房价的上涨并非是单纯一轮市场热度炒起来的，也确实有一定的需求在。”

也有业内专家分析认为，这种情况出现的可能性不大。亚豪机构市场总监郭毅就分析认为：随着调控政策影响的进一步发酵，环京区域市场可能会出现比较显著的下调。“北京周边楼市投资性人群较多。主要是看未来空间，并非是在北京买不了房，需求就会涌向周边，与之相反在周边购房的需求可能会进一步减少。”郭毅表示“从历史经验来看，环京楼市会先于北京市场做出反应。具体来说，二手房可能会首先降价。而一手房的房价则取决于供应关系，相对会比较稳定。风险也许会存在于土地供应量比较大的区域，这些区域开发商在回款和业绩的双重压力下也许会做出率先调整价格，以价换量的销售策略。”

■区域反应

燕郊

二手房出货量增加

北京此前严苛的限购令让距离北京较近的燕郊成为大的受益者。而随着北京限购措施的加码，燕郊的二手房挂牌量呈现大幅增加。根据某客户端的数据显示，9月30日挂牌量为9000套，一夜之后的10月1日增加至9145套，10月7日的挂牌量为9676套。

有业内专家表示，这反映了在限购新政下，多数二手房业主看不到涨价空间，纷纷出手卖房。

“的确有一些业主受舆论影响，以为房价要跌就开始着急出手，其实目前燕郊房地产市场价格相比8月、9月并没有发生太大变化。”某的一位中介经纪人这样对记者说。

的确，截至目前，燕郊区域暂时未出现大幅度价格调整的迹象。

据某网实时成交数据显示：今年9月，燕郊区域的二手房挂牌均价高达2.8万元/平方米，而去年同期，这一数据则不足1.4万元/平方米，在短短一年时间内价格上涨了一倍还多。至9月中下旬，燕郊成交的多数二手房均价均已高达3万元/平方米左右。即使是一些此前价格较低的刚需盘，如福城上上城五期，目前的价格都已经达到了2.5万元/平方米左右。

不过，燕郊某房地产销售代理公司经理进一步告诉记者：“环京区域的情况有相似的地方，一手房的供应量很大，二手房很长一段时间里‘有价无市’。如果不是从去年下半年开始的这一轮涨幅，二手房的销售实际上不好做。交易税费让二手房在与供应量庞大的新房比较中，价格上并没有太大优势。如果不是户型、朝向很好，或者有大幅度的降价，购房者往往更倾向于选择新房。不过近确实有一些人开始考虑将手头的房子出手。”

某地产首席分析师则表示，从近期的房价数据来看，北京9·30对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那边的限购对燕郊的房价可能还是个利好，更多的人可能选择燕郊来置业。不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。