“高价地”致高价供给 楼市去库存或添新难题

上海、深圳地价持续“高烧”，南京、合肥等热点二线城市地价还没“降温”，郑州、武汉地价又在不断“高攀”，一直“落后”的一线城市广州终于耐不住地“烧”起来了，近10天里连续出了两块“高价地”。专家表示，“高价地”可能会给楼市去库存增添新难题。

“高价地”一波未平又起一波

广州长岭居宅地起拍价10.792亿元，26日上午，经过2个200多轮竞价，央企中冶置业以36.792亿元拿下，折合楼面价每平方米27274元，成为广州黄埔区新高价地。此前，黄埔高价地是在2014年由保利学府里创造的，楼面价为每平方米17564元。

10天前，广州民企雅居乐房地产开发有限公司凭借21.7338亿元和27450平方米配建安置房，竞得荔湾区华大物流地块，折合楼面价每平方米高达36773元，拍出了广州单价高价地。中原地产项目部总经理黄韬直言：“相比荔湾区高价地，属于郊区的黄埔高价地‘更离谱’。”

中原地产等市场机构提供的数据显示，截至8月26日，今年已出现单宗土地总价超过10亿元的地块300余宗，其中，溢价率超过100%的地块达到150余宗。其中，8月份单宗土地总价超过10亿元的地块合计40余宗，溢价率超过100%的地块高达30余宗。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，与过去不同，一般一个城市出一个“高价地”或少数几个“高价地”，而今年以来“高价地”却是批量出现，即使郊区土地也能高溢价拍出，倘若遇到市场周期性调整，一旦有风险就是系统性的。

房地产多项指标回落楼市趋缓

虽然当前土地“高烧”，但房地产市场多项指标呈现回落。国家统计局数据显示，2016年7月房地产开发景气指数在6月份回落0.39点的基础上继续下滑至94.01点。1至7月，房地产开发投资同比名义增长5.3%，增速比1至6月回落0.8个百分点，其中住宅投资增速回落1.1个百分点。住宅销售面积同比增速也比1至6月回落1.9个百分点，而住宅销售额回落速度快过住宅销售面积1.3个百分点，显示出房价上涨动力有趋缓迹象。

深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，7月份新建商品住房每平方米成交价为56720元，环比下跌8.15%，为2012年以来环比高跌幅。中指研究院公布的7月份百城房价指数显示，南京7月份房价环比涨2.39%，而6月份是3.82%。厦门虽然房价还在涨，但7月份一二手住宅成交量均下跌，一手住宅成交同比下跌43.07%，环比下跌38.52%，二手住宅成交环比下跌24.83%。

海南举行的2016博鳌房地产论坛上，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、工商联地产商会创会会长聂梅生等专家表示，上半年房价涨幅已形成阶段性高点，目前市场已现趋缓迹象。

合富辉煌数据显示，在广州近几年的土地出让中，10余宗高价地中多数至今尚未脱困，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆业天御至今销售资金回笼未达到土地出让金额的50%。

“高价”库存引发风险担忧

“高价地”频出引发业界对未来“高价”库存去化的担忧。

与其他行业降价去库存不同，房地产行业是买涨不买跌。房价上涨能短期内消化库存，但必然又刺激开发商继续拿地，继续加杠杆，形成新的库存，而新产生的库存价格更高，如此累计的高价库存，如何消化？

从业者告诉记者，随着高价地的入市，近期在一线城市，高端住宅市场正出现供应过剩的端倪，并将给这些项目带来去化压力。上海易居房地产研究院统计数据显示，二季度一线城市高端住宅成交量环比下降29%，已经是连续两个季度出现回调，究其原因之一就是不断推高的成交价，导致一部分置业需求转向场外观望。

抑制土地“高烧”，多个地方政府出台新一轮调控政策。上海在8月17日静安高价地出现后，一周之内叫停了3次宅地出让公告；苏州提高开发商拍地的保证金和首付款比例，并要求全额土地出让金须在3个月内缴清；南京要求在网拍后竞价达高限价九成，就需现房销售。

经济学家马光远表示，目前房企拿地的钱大多是通过加杠杆的方式获得，在推动地价的同时，也大大推高了未来对房价的预期。一旦断裂，后果不堪设想。

有业内人士表示，在当前土地供应制度下，地方政府供地时机、供地数量极为重要，影响着市场走势。黄韬建议，政府应该错位推地，改变土地出让方式。