房天下天津二手房数据分析月报

1.天津二手房数据分析

据房天下统计数据显示，1月份，天津二手房挂牌量跌价涨：挂牌量共750261套，环比12月下降6.95%，同比去年1月则上涨7.69%。二手房市场挂牌均价17743元/平米，环比12月上涨2.14%，同比去年1月上涨11.91%。

成交方面也是量跌价涨：1月份天津二手房市场共成交9825套，环比上月减少21.55%，同比去年涨幅为29.36%。与此同时，天津二手房成交均价有所上涨，成交均价为11052元/平米，环比上升0.39%，同比去年上涨12.99%。

2.各区县二手房数据分析

1月份天津市19个区县中，17个区县的挂牌量下降，2个区县挂牌量上涨。仅南开区和汉沽区有所增长，挂牌量涨幅分别是0.81%、22.32%。其他区县中，大港区的降幅较大，环比上月下降22.24%，其次是塘沽区，环比降幅19.37%，河北区下降14.44%位居第三位。

19区县挂牌均价方面，14个区县的挂牌均价有所增长。其中涨幅较大的是东丽区，环比上涨2.16%，挂牌均价为10841元/平米，其次是津南区和红桥区，涨幅分别为2.09%、1.85%，均价是10768元/平米、15991元/平米。而和平、南开、开发区、宝坻、静海等五个区县的挂牌均价则有小幅下降。

同时，全市15区县挂牌价较高的依然是和平区，均价高达28485元/平米，直逼3万元/平米的房价大关。而河西区紧随其后，单价同样也超过2万元，挂牌均价为20279元/平米。

各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

成交量方面，1月份天津19个区县的二手房成交量均有所下降，开发区的降幅较大，环比下降32.67%，津南区的降幅7.08%则较小，其他各区县都是不同程度的下降。

成交均价方面，1月份天津区县中有14个区县上涨，其中涨幅较大的是蓟县，环比上涨4.25%，其次是红桥区，涨幅为4.18%。成交价下降的区县中，降幅较大的是静海区，环比下降2.91%，紧随其后是大港区，下降了2.82%。

1月天津市各区县成交价之间差距较大，均价较高的是和平区，高达24592元/平米，而成交均价较低的大港区为5162元/平米，区域特点十分明显。同时，房价较高的区域多集中在市内六区，环城四区的居住价值也逐渐凸显，成交均价也是以上涨为主，滨海新区的开发区也是置业热点，成交均价达到11208元/平米。

各区县成交量及成交均价环比走势图

二、网友关注度数据分析

据房天下天津二手房数据中心统计显示，天津二手房住宅市场南开区依然为热搜区县榜首，商圈搜索情况较稳定，河西梅江仍是较受关注的商圈，津南双港镇的金地格林世界是热搜楼盘首位。

1月份，天津二手房市场两居室户型、建筑面积70-90平米、总价80-100万元均为网友关注的二手房属性。

1.区县关注度分析

据房天下天津数据监控中心统计显示，1月天津市各区县搜索热度南开区以19.24%的搜索占比成为榜首，其次是河西区搜索占比14.02%，河东区搜索占比13.01%，位列第三。

区县关注度排行及占比图

2.商圈关注度分析

1月天津二手房市场商圈搜索情况显示，河西区梅江商圈蝉联热搜榜首位，搜索占比4.43%；武清以2.2%的搜索占比排名第二位；南开区万兴街搜索占比为2.18%，位居第三位；西青区中北镇搜索占比2.11%，排在第四位；南开区王顶堤位列第五，搜索占比为1.84%。

商圈关注度排行及占比图

3.楼盘关注度分析

1月份，金地格林世界以0.61%的搜索占据较前位置；时代奥城搜索占比为0.47%，在热搜楼盘中排名第二位；东丽区保利玫瑰湾搜索占比为0.41%，排名第三；富力津门湖和诚基中心国际公寓分列热搜楼盘第四、第五位，搜索占比均为0.35%。

4.户型、价格、面积关注度分析

二手房户型需求方面，两居室依然是购房者较关注的户型，搜索占比高达54.85%，其次是三居，搜索占比为24.15%，一居搜索占比是15.27%，而四居和五居的大户型关注度则明显较低。

二手房价格方面，80-100万元的房源关注度较高，搜索占比达23.12%，60万元以下的房源也比较受关注，搜索占比为22.98%，60-80万元的房源关注度紧随其后，搜索占比是22.3%。由此可知，100万元以下的房源比较受置业者的关注。

二手房建筑面积方面，70-90平米的房源关注度位居首位，搜索占比达到33.23%，其次是50-70平米的房源，搜索关注度占比为22.28%，90-110平米房源的搜索占比是18.57%，受关注度位于第三位。

三、房源分析及热门推荐

据房天下统计数据显示，1月份,津南双港镇商圈在网友热搜商圈中排名较前，搜索量为3610次，占比0.61%，双港二手房受到网友关注。在0.5%房源中，以下几套房源在装修、交通、生活配套等多个方面具有优势，受到推荐，推荐房源涵盖刚需房、改善房等多种类型。

1月热门推荐的这几套房各有特色：金地格林世界的房源是推荐房源里售价较低的，由于地点的原因均价较低，可以说符合刚需型和改善型购房者双重需求；时代奥城则是在2015年中贯穿全年的热点楼盘，属于天津高端住宅区，但是酒店式公寓单价较低，房源非毛坯，可以直接入住；保利玫瑰湾则从开盘就备受关注，同时也是河东区域销量较高的楼盘，户型偏大，适合刚需购房者。

热门推荐一：金地格林世界

【房源特色】

单价低，交通便利

【推荐理由】

小区卖点：临近外环。本月均价为每平米11867元，环比上月上涨0.82%，同比去年下降3.97%。该房源是经典的两居室，户型方正，全阳户型，带精美装修。采光充足，视野开拓。交通便利；房源满五年且无二套，对于刚需还是改善类购房者都较为适宜。

热门推荐二：时代奥城

【房源特色】

高端居住区，配套齐全

【推荐理由】

小区卖点：南开，高档居住区，周边有奥体中心竞技区、水上公园、堆山公园。目前均价为每平米22267元，环比上月上涨3.31%，同比去年上涨9.46%。

时代奥城在天津1月商圈热搜楼盘第二名，搜索占比为0.47%，一直受到购房者的关注。该小区是成熟社区，属于高端居住区，生活配套齐全，公交便利。南开区体育中心商圈是二手房置业较热门的区域，方便的交通以及靠近水上公园、南翠屏公园的宜居的生活环境吸引购房者置业。

热门推荐三：保利玫瑰湾

【房源特色】

河东区，知名开发商

【推荐理由】

小区卖点：保利玫瑰湾项目拥有60万建方体量，临近卫国道，红星路等交通路线。 保利玫瑰湾临近卫国道、昆仑路（快速路）中环线（红星路）、金钟河大街、外环线等城市快速交通路网，距离津京溏、京哈、津蓟高速入口3—4公里、中山门5公里、天津站7公里、老城厢、小白楼8公里、滨海国际机场9公里。

该房源户型通透，标准H户型，同时也是不可多得的毛坯房，购房者跟随着自己的想法去装修；目前产权私产过两年，楼层景观位置好，视野开阔；小区绿化率高，也是河东区为数不多的知名开发商项目，因而从开盘起就备受关注。

四、政策案例解读及展望

1.政策解读

（1）天津“全面二孩”政策落地

从天津市十六届人大四次会议上获悉，“全面两孩”自今年1月1日起正式落地，出席天津市十六届人大四次会议的市人大代表、市卫生计生委党委书记、主任王建存透露，“全面二孩”政策落地后，本市还要完善各项配套措施，加强市、区两级妇产、儿科资源配置，加大专项人才培养力度。

房天下观点：随着二胎家庭的增多，居住需求的升级会使得楼市的户型结构和区域结构随之发生变化，其中三居室以上的大户型房源将由改善型产品变身为刚需产品，而位于环城四区的新建商品房热度将会逐渐升高。

首先，从需求方面来看，以往三居及三居以上的中大户型房源更多的是受改善型购房者的青睐，而二胎政策全面放开后，大户型房源将不再是改善型购房者的“专利”，此类户型将会受越来越多的刚需或刚改的购房者关注，尤其是对于90平方米至120平方米紧凑型三居室户型的需求在未来将会随着二胎政策的放宽而逐渐增长。与此同时，在未来新建商品房市场中三居室户型的供应会逐渐增多。

其次，从区域方面来看，在未来，位于环城四区的新建商品房热度将会逐渐升高.主要原因有两点：其一，环城四区紧邻中心城区，但房源价格较中心城区相比要略低一些，有一定的价格优势；其二，受到公共交通设施建设的影响，区域之间交通的便捷性逐渐增强，加之近年来天津交通配套逐渐成熟，公交等已形成交通网，打破了原有的区域出行限制，从而也拉近了环城四区与中心城区的距离，使得居住人群出行、生活以及工作可以更加方便、快捷。

（2）天津房地产四招去库存 购租并举差别化调控引导

市国土资源和房屋管理局局长蔡云鹏向记者透露，本市今年将通过制定差异化调控政策等多种措施消化房地产库存，促进房地产市场持续健康稳定发展。一是扩大有效需求，打通供需通道。以建设购租并举的住房制度为主要方向，制定差别化的调控引导和支持政策，加快解决京津冀产业转移、农民工市民化及城镇化过程中新市民住房问题，推进房地产库存消化。二是把控土地供应源头，有效调节市场供给。为更加及时、精准地实施去库存政策，建立贯通供地、上市、销售的全链条跟踪监测体系，完善房地产市场与土地供应预警和联动机制，对于供不应求的区域加大土地供应，对于供大于求的地区适当限制或暂停供地。三是发展住房租赁市场。采取相关支持措施，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，推进住房租赁专业化、集团化经营。四是清理相关限制性政策。对前几年出台的抑制房地产市场的相关政策措施进行清理，对过时的限制性措施予以取消，减轻群众购租房屋负担。同时在资金使用、百姓购房融资、公积金保障等方面出台促进政策，活跃房地产市场，化解房地产库存。

房天下观点：房天下天津二手房表示,去年中央经济会议中明确指出，2016年楼市要全面去库存。在全年去库存的基调下，化解库存就需要政策来支持。因而楼市政策有望会延续去年较为宽松的环境。从成交量来看，去年新房二手房成交量频频刷新，创近10年新高，使得大量购房需求已经得到释放，部分地区已经出现二手房源紧缺而影响成交的情况，加之经济形势严峻的背景，预计今年整体楼市成交仍然较为活跃，成交量应该会保持较为稳定的态势。

2.市场展望

房主看好市场提前涨价

每年临近春节的时间都是房产销售的淡季。虽然目前二手房市场确实普遍存着此种情况，但是有一些区域成交量不降反升。房天下南开体育中心商圈经理刘燕说“组内的成交量环比12月，上涨了10%左右。目前区域成交均价为每平米23000元左右，环比上月上涨3.3%。”每年房主多在春节后才会根据市场情况提高房屋的挂牌价格，但是今年在年前就已经出现了，比如水上温泉花园的房子，107平米，去年10月房主挂牌价为195万，在1月初涨到225万，在几乎要成交时房主又加价到250万；水蓝花园4层124平米的房子在成交当日，价格由220万涨到230万成交。刘燕介绍“体育中心区域的房值较大，房主多对年后市场充满信心，调价较多，区域的房子多符合一卖一买改善购房者的置业需求，购房者担心年后房价上涨过多，才赶在年前出手。”刘燕同样表示也有一小部分房主看好年后市场因而选择年前惜售，上调房屋价格。

房天下天津二手房认为，受春节假期影响，1月本市二手房成交量出现小幅下滑，价格维稳，预计2月或会延续1月的成交情况，在春节假期结束后成交量逐步回暖。