2015年2月天津新房及二手房市场月报

一、 月度市场要闻

1、 “不动产“新规3月1日起施行小产权房“转正“仍尚早

针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。

评价：不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的地下市场，不能一拆了之。小产权房就是一颗关系到社会稳定、国家长期发展的“定时炸弹”，必须通过不动产登记、统一确认等方式拆除引线。

2、 时隔三年再度降准，市场利好投资信心加大

2月4日，中国人民银行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，并有针对性地实施定向降准措施。央行同时表示，将继续实施稳健的货币政策，保持松紧适度，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，促进经济健康平稳运行。

评析：对于房企而言，随着资金面的整体改善，房地产行业资金紧张局面或将得以缓解，开发贷款以及按揭贷款将有望宽松，这将无疑增加房企在2015年的投资信心。对于购房者而言，相继去年11月降息之后，此次降准从心理层面将进一步对购房者预期带来影响，增强购房者入市信心。

同时此次降准所释放的资金将在全市场间流动，而并非针对房地产市场。降准能够为各类产业提供流动性刺激，同时也使得房地产市场投资的牵引力更好地发挥作用，并带动别的产业步入新一轮投资热潮。

但是同时，目前我国房地产行业已告别高增长时代，整体库存水平高，房地产行业面临新调整。因而，对此次降准带来的利好影响，不应盲目乐观。

3、 货币宽松政策再出台 购房低折扣利率不应过度奢望

2月28日晚间，央行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。本次降息是继去年11月底降息、今年2月初降准之后的第三次宽松货币政策出台，可见降息周期已至，也更加坚定市场对经济下滑预期和年内宽松资金面的预期。

评析：对购房者短期而言，其出手入市有莫大激励，短期内部分需求将会得到有效释放，提升楼市成交量。在已经进入降息周期的情况下，社会资金量整体宽裕，房企融资渠道拓宽，尤其对于上市房企而言，股市融资更为便利，房企未来融资成本势必会有所降低，当前持续下滑的盈利能力将有所改善。对购房者更关心的利率而言，虽然整体已经进入了相对宽松的货币环境，但由于银行揽储成本相差无几，而贷款利率则减少了0.25个百分点，银行存贷息差将再次缩小0.2个百分点；个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性，对购房者而言，对低折扣利率仍无法过度奢望。 

二、月度市场概述

本月天津商品住宅供需概况

经天津中原投资顾问部对房管局数据进行统计，2015年2月， 天津商品住宅供应面积37万平米，环比下降57%，同比增加16%。成交面积39万平米，环比上月下降45%，同比去年下降41%，全市成交均价为11325元/平方米，环比上月上涨2%，与去年同比上涨15%。本月供需比为0.94，受春节影响，2月市场进入传统淡季，供应量与成交量均有所回调，成交量略多于供应量。

三、一手住宅市场

1.供应量分析

1.1新增供应分析

全市一手住宅新增供应面积走势图

2015年2月，全市新增住宅供应3525套，供应面积为37万平米，环比下降57%，与去年同期相比增加16%，受传统农历新年影响，新房推盘减少，使供应量明显低于近一年月度供应的平均水平。

1.2各区新增供应情况

2015年2月，新增商品住宅供应分布集中在滨海新区及远郊区县两大区域。本月滨海新区供应占比大，达到全市的41%，其中汉沽区本月供应量高达11.2万平米。

远郊区县新增供应量占全市的33%，武清区为本月主力供应区域，供应量高达10.9万平米，首创国际半岛、星空广场等项目均有大量推盘。

环城四区商品住宅的供应量占全市的21%，其中西青区供应量大为2.3万平米，主要来自万科四季花城和保利罗兰公馆；东丽区供应量在区域内排第二，占1.9万平米，全部来自万科东丽湖鹭湖。

市内六区新增供应量占比达6%，仅河东区有新增供应，供应量为2.0万平米，全部来自棉3创意街区。

2.成交分析

2.1总体成交概述

全市一手住宅成交面积走势图

全市一手住宅成交均价走势图

2015年2月，天津一手住宅市场成交39.1万平米，环比上月下降45.1%，与去年同期相比下降41.03%；全市成交均价为11325元/平方米，环比上月上涨1.95%，与去年同比上涨14.62%。

2.2重点区域成交情况

进入2月，因春节因素所致，楼市步入传统的淡季，但今年2月新房市场整体表现逊之于前两年，重点区域整体环比下降45.4%，整体成交表现疲软。

四大区域中环城四区和远郊区县仍旧为成交主力， 2月，四大区域成交量均呈现下跌态势；远郊区县成交量环比下降幅度大，高达52.4%，其中宁河县表现尤为严重，环比下降65.0%；滨海新区成交量环比下降50.7%，其中开发区下降幅度大，环比下降59.8%，汉沽区下降幅度小为37%；市内六区成交总量大幅下降，环比下降49.6%，其中红桥区下降少为33.3%，河北区下降多，达63.9%；相比较而言，环城四区成交量下降幅度小，环比下降33.4%，其中东丽区在一片下跌态势中不降反升，成交环比上涨25.5%。

价格方面，除滨海新区环比下降2.2%以外，其余区域均有小幅上涨，其中远郊区县上涨多，为2.6%，环城四区与市内六区与上月相比价格基本持平。

预期3月，市场有望逐步升温，无论是从传统销售旺季即将开始考虑，还是从2月28日央行降息的利好来看，3月市场都值得期待。

四．二手住宅市场

1.成交分析

1.1成交量分析

1.2成交价格分析

2015年2月全市二手房成交38.4万平，环比下降41.47%，同比去年同期增加49.77%。全市二手住宅市场成交均价为9941元/㎡，环比上月增加1.64%，同比去年增加6.52%。

1.3各区成交分析

从各大区域来看，2015年2月步入传统淡季，三级市场受春节因素影响成交水平较上月有大幅回落，整体成交套数下降41.91%，表现并不理想。各区占比变化不大，塘沽、河东、南开为成交单数多区域，二手市场较成熟的市内六区为主导市场。

数据来源：天津房管局，天津中原投资顾问部